近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么,房价还会涨吗?房子还能买吗?
近期房价大涨,地王频出,过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话,2014-2016年更是在主要经济体中涨冠全球,这是什么原因导致的?2015年中,作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”,被评为十大商业经典,并被验证。
近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么,房价还会涨吗?房子还能买吗?
1、什么决定房价?
在预测“房价还会涨吗”之前,我们首先要弄明白“什么决定房价”。
1.1商品房供求:居住需求和投机需求,商品属性和金融属性
商品房和所有商品一样,价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程,包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导,因此我们重点分析需求。
商品房需求包括居住需求和投机需求,分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关,它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关,它反应了商品房的金融属性。
1.2商品属性的基本面:城镇化、居民收入和人口年龄结构
过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑:经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。1978-2015年间,中国GDP年均名义增长15.3%,城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。1978-2015年间,中国城镇化率从17.92%上升到56.1%,城镇人口从1.7亿增加到7.7亿,净增6亿人,其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化,根据五次普查数据显示,1982年平均每户家庭人数4.41人,2000年为3.44人,2010年为3.1人。
但是,2000-2016年间尤其2014-2016年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分,另一部分要靠货币超发来解释。
1.3金融属性的驱动力:货币超发和低利率
利率政策调整导致住房市场大幅波动:中国。2008年以来,中国经历了三轮房价上涨周期,2009、2012、2014-2016年,都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期,政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
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